하남 풍산동 같은 97㎡인데 10억과 17억, 단지에 따라 70% 벌어져 있습니다

1. 무슨 일이 있었나

하남시 풍산동 미사강변센트럴자이 전용 101.79㎡(31평)가 2026년 8월 1일 18억 8,500만원에 거래됐습니다. 28층, 중개거래. 이 단지 이 평형의 이전 거래는 2025년 10월에 두 건이 마지막이었습니다.

직전 최고가와 견주면 4억 2,000만원, 28.7% 높습니다. 다만 앞의 두 건은 2층과 5층이고 이번은 28층. 같은 평형이라도 층이 다르면 값이 달라지므로 이 차이를 그대로 상승분으로 읽기는 어렵습니다.

2. 관련 자산에 나타난 것

같은 단지의 다른 평형

이 단지는 지난 13개월 동안 39건이 신고됐습니다. 거래가 가장 많은 평형은 96.99㎡로 19건입니다.

96.99㎡는 2025년 10월에 13억 3,000만원(1층)에서 14억 8,000만원(6층) 사이, 11월에 15억 3,000만원(22층)에 거래됐습니다. 2026년 8월 7일 거래는 15층 17억 500만원. 22층이던 15억 3,000만원과 견주면 층은 낮아졌는데 값은 11.4% 높습니다. 거래가 19건 쌓인 평형이라 흐름을 읽기에는 3건뿐인 101.79㎡보다 낫습니다. 위 그래프의 점들도 층이 제각각.

같은 동의 다른 단지

풍산동에서 2026년 8월에 신고된 거래를 단지별 최고가로 정리했습니다.

평형이 제각각이라 크기를 맞춰 다시 보겠습니다. 아래는 95~100㎡ 구간만 뽑은 표.

같은 15층, 같은 달, 같은 법정동, 면적도 2㎡ 안쪽 차이입니다. 그런데 17억 500만원과 10억 500만원. 70% 벌어져 있습니다.

어디인가

좌표는 OpenStreetMap 등재 위치이며 단지 정문 기준이 아닙니다. 반경 원은 역까지의 직선거리를 가늠하기 위한 것으로 실제 도보 경로와 다릅니다. 마커를 누르면 8월 최고 거래가가 나옵니다.

좌표로 잰 직선거리입니다. 미사역에서 미사강변센트럴자이 894m, 미사강변센트럴풍경채 1,162m, 미사강변더샵센트럴포레 1,230m, 하남힐즈파크푸르지오3단지 2,452m.

3. 정리

18억 8,500만원이라는 숫자 하나만 보면 이 단지가 크게 뛴 것처럼 보입니다. 그런데 직전 거래가 열 달 전 2층과 5층이고 이번이 28층이라, 그 차이에는 층값이 섞여 있습니다. 거래가 19건 쌓인 96.99㎡로 보면, 2025년 11월 22층 15억 3,000만원에서 2026년 8월 15층 17억 500만원으로 11.4% 상승. 층이 오히려 낮아진 비교라 이쪽이 더 보수적인 크기입니다.

동네로 넓히면 그림이 달라집니다. 풍산동 안에서 같은 15층, 같은 달, 거의 같은 면적인데 미사강변센트럴자이 96.99㎡가 17억 500만원, 하남힐즈파크푸르지오3단지 98.96㎡가 10억 500만원. 두 단지 사이 직선거리는 1,949m이고 값은 7억원 차이입니다. 미사역까지의 직선거리는 894m와 2,452m로 갈립니다.

이번 8월에 풍산동에서 신고된 거래는 전부 중개거래. 직거래가 섞이면 가족 간 이전 같은 건이 시세처럼 보일 수 있는데, 이번 표에는 해당하는 건이 없습니다.

앞으로의 일정

시점	일정	출처
계약일로부터 30일 이내	부동산 거래 신고 기한 (부동산 거래신고 등에 관한 법률)	국토교통부
2026-09-30	2026년 8월 31일 계약분의 신고 기한. 이날까지 8월 계약이 모두 공개 자료에 들어옵니다	국토교통부

이 글이 다룬 것은 실거래 신고 자료입니다. 금리나 공급 대책 일정은 본문에서 연결을 다루지 않았으므로 넣지 않았습니다.

덧붙임: 원인 후보 검증 (2026-10-10)

이 절은 발행 뒤 2026년 10월 10일에 덧붙였습니다. 본문은 그대로. 같은 달 계약분의 신고가 비율(같은 단지·같은 평형의 직전 12개월 최고가를 넘긴 거래의 비율)을 대상 지역과 서울 25개 구·경기 다섯 곳에서 계산하고, 기준선은 각 지역의 직전 3개월 값. 직전 거래가 한두 건뿐인 평형은 시장이 그대로여도 신고가가 되기 쉬워, 비율의 크기가 아니라 기준선 대비 변화로 판정합니다. 10월 10일 국토부 자료 기준이라 발행 당시보다 신고분이 더 들어와 있습니다. 비교 대상은 2026년 8월 계약분.

8월은 수도권 전체에서 신고가가 늘어난 달이었고, 하남은 그보다 조금 더 늘었습니다. 다만 하남의 비율 자체는 비교군 중앙값보다 낮아 ‘하남만 뜨거웠다’고 할 정도는 아닙니다. 본문이 다룬 같은 평형 안의 70% 가격 차이는 단지별 차이라 지역 단위 비교의 범위 밖.

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이 글은 특정 단지의 매수·매도를 권유하지 않으며 시세를 전망하지 않습니다. 금액은 국토교통부 실거래가 공개 자료의 2026년 9월 1일 조회 기준이고, 신고 기한이 계약 후 30일이라 8월 후반 계약 가운데 아직 올라오지 않은 건이 있을 수 있습니다. 같은 자료를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인하실 수 있습니다.